경매 권리 분석 이렇게 쉬웠어 - 박희철, 파이팅팔콘 (요약, 서평)

안녕하세요. 자본주의연구원입니다.

 

책 표지

 

한줄평

경매를 시작하는 사람을 위해 쓴 괜찮은 가이드북

 

목차별 세부내용요약

1장 경매 공부 1주일이면 충분하다

경매에 대한 통념을 바로 잡는 장입니다. 일반적인 사람들은 경매에 대해 많은 오해를 하고 있습니다. 대표적으로 경매 물건의 가치, 권리 분석, 명도가 대표적입니다. 경매 물건하면 하자가 있는 것으로 많은 이들이 오해하지만 이것은 사실이 아닙니다. 경매 물건은 하자가 있어서 나오는 것이 아니라 소유주가 경제적으로 파산하여 채무에 대한 변제를 할 수 없기 때문에 나온 것입니다. 따라서, 경매 물건의 가치는 기본적인 부동산의 가치를 매기는 것처럼 입지, 인프라, 학군 등을 토대로 판단해야 합니다. 

 

두 번째는 권리 분석에 대한 오해입니다. 경매의 권리 분석이 어려운 것만 수익을 낼 수 있다는 것도 많은 이들의 착각입니다. 경매의 기본적인 지식만 쌓아 쉬운 권리 분석으로도 수익을 낼 수 있는 물건이 많습니다. 투자의 수익은 난이도에 따라 정해지는 것이 아니며 자산의 가치를 기준으로 판단하여야 합니다. 

 

마지막으로 명도에 대한 오해입니다. 명도란 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정인데요. 이러한 명도는 드라마에서 안 좋은 이미지로 보여주는 경우가 많습니다. 기존의 점유자를 내보내는 입찰자는 대부분 매정하고 욕심이 많은 이미지로 보여주고 점유자는 선량한 사람으로 보여줍니다. 하지만 이는 사실이 아닙니다. 입찰자는 단지 돈을 갚지 못하는 채무자를 대신하여 물건을 매입하여 채권자에게 돈을 돌려주고 부동산 시장에 다시 물량을 공급하는 역할을 하는 것입니다. 그리고 점유자가 선량한 것과 빛을 갚지 못하는 것과는 큰 관계가 없습니다. 

 

2장 권리분석 4 STEP 

1) 말소 기준 권리 찾기

-. 말소기준권리란 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리

-.근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(경매 신청하거나 배당요구한 경우)가 말소기준권리가 될 수 있음.

 

2) 인수되는 권리 찾기

-. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸됨.

-. 말소기준권리 이후지만 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

1) 배당요구하지 않은 선순위전세권

2) 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3) 유치권

4) 법정지상권

-. 인수되는 권리는 매각물건명세서에 명시되므로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

-. 매각물건명세서에 적히지 않았는데 낙찰 후에 알게 되면 낙찰을 취소할 수 있음.

 

3) 임차인 권리분석

-. 임차인 권리분석의 핵심 용어는 대항력

-. 대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주 가능하며 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리

-. 대항력 성립 요건 : 말소기준권리보다 이전에 전입신고를 하면 대항력 성립

   (대항력 발생일은 전입신고 다음날 0시)

-. 임차인 배당의 핵심 용어는 우선변제권

-. 우선변제권이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리

-. 우선변제권 확보 요건은 대항력을 갖춰야 하며 말소기준권리보다 이전에 확정일자를 받아야 우선변제권 선순위가 가능

-. 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인을 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리

-. 최우선변제권 확보 요건 

   1) 경매기입등기 이전에 대항력을 갖춘다

   2) 주택 임대차 보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당해야함.

   3) 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력 요건을 유지

 

4) 경매 서류 및 기타 권리 확인

-. 현황조사서와 매각물건명세서는 반드시 확인 필요.

 

3장 경매 실전 4 STEP

1) 물건 검색

-. 법원경매정보사이트와 유료 경매정보 사이트를 통해서 가능

 

2) 온라인 조사

-. 인터넷 지도

-. 매물 및 실거래가 조사

-. 온라인 커뮤니티 및 블로그 정보 활용(ex. 맘카페)

 

3) 오프라인 조사

-. 세 곳 이상의 중개 사무소에 들러 시세 확인

-. 관리 사무소에서 체납 관리비 확인

 

4) 경매 입찰

-. 입찰가 산정하기 : 취득세, 법무사 수수료, 금융 거래 비용, 명도비, 체납 관리비, 수리비 고려.

-. 입찰 당일 체크 리스트

1) 법원 가기 전 꼭 챙길 것

     - 본인 입찰시 : 신분증, 도장, 입찰 보증금

     - 대리인 입찰 시 : 입찰자의 인감 증명서와 위임장 및 인감도장, 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금

 2) 입찰서 작성해서 제출하기

     - 입찰표 작성 후에 

     - 매수신청보증봉투에 돈 넣기

     - 입찰 봉투에 입찰표와 매수 신청 보증 봉투 넣기

     - 입찰함에 입찰 봉투 넣기

3) 입찰 시 주의해야할 사항들

     - 입찰 가격은 절대 수정 불가

     - 입찰 가격 기재는 신중하게

     - 개별매각사건은 물건 번호를 반드시 기재

     - 입찰보증금이 부족하면 낙찰 무효

     - 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 확인

 

4장 낙찰 후 수익 3 STEP 

1) 잔금 납부

-. 잔금납부기간은 낙찰받고 매각허가결정 및 항고기간 이후 통상 한달 이내에 납부해야함

-. 매각허가결정과 항고기간은 낙찰 후 2주 가량 소요됨

-. 잔금 납부는 대부분 경략잔금대출을 사용하며 대출 가능 금액을 문의해서 확인 필요.

 

2) 명도

-. 이사비는 강제집행 비용 및 보관비, 대출 이자와 기회비용 등을 고려하여 계산.  

   (저자의 경우 평당 10만원)

-. 명도를 위한 적절한 설득의 기술이 필요함

-. 명도에서 내용증명은 점유자에게 의사를 전달하고 압박을 가해 합의에 유리한 수단

-. 명도를 위한 법적 절차로 강제 집행이 있으며 강제 집행을 하려면 이전에 인도명령 결정문을 받아야함

    따라서, 합의와 상관없이 낙찰 잔금을 납부하자마자 바로 신청 필요.

 

3) 임대 및 매매

-. 임대와 매매는 기존 부동산 거래와 동일함

 

5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

해당 장에서는 차별화된 수익 내는 고수의 노하우를 소개하고 있습니다. 그 중 대표적인 하나만 설명하자면 권리 분석은 쉽지만 사람들의 편견이나 오해로 돈 되는 물건을 찾는 것입니다. 예를 들어, 경매 투자할 때 저층, 탑층, 대형 평수는 많은 이들이 기피하는 데 이 점을 이용해서 이런 물건을 싼 가격에 매입하는 것입니다. 

 

서평

경매를 시작하는 사람이 보기 좋은 책입니다. 경매 관련된 여러 권의 책을 보았는데 해당 책은 잘쓰여진 편에 속하며 독자의 입장에서 궁금할만한 사항들을 빠짐없이 적어 놓았습니다. 그리고, 시작하는 사람들이 하는 고민들에 대한 답도 책 곧곧에 있습니다.

 

다만, 저자는 경매로 돈을 벌어서 그런지 투자에 대한 장기적인 마인드는 부족하다고 생각합니다. 경매 특성 상 단기적인 차익 거래를 중요시하며 좋은 가치를 지닌 물건을 장기 보유하는 마인드는 없다고 생각합니다. 최근 과거를 돌아보면 경매로 인한 차익 거래의 수익률보다 부동산을 보유하면서 얻은 수익이 더 큽니다. 따라서, 경매로 부동산을 매입하였더라도 좋은 가치가 있는 물건은 장기 보유해야한다는 가르침을 주는 다른 책들을 참고한다면 더 넓은 관점으로 투자를 바라볼 수 있을 거라 생각합니다.