월급쟁이 부자로 은퇴하라

안녕하세요. 자본주의연구원입니다.

 

아파트 투자로 경제적 자유를 이룬 유투버 너나위님의 책인 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 내용 요약과 간단한 제 생각을 공유하겠습니다. 

 

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

1. 한 줄 평

아파트 갭투자를 시작하는 이를 위한 책

 

2. 주요 내용 정리

1) 투자를 해야 하는 이유

저자는 투자를 해야 하는 이유로 세 가지를 꼽았습니다. 우선은 인플레이션입니다. 인플레이션이란 재화, 서비스의 가격이 오르는 것을 뜻합니다. 인플레이션은 현대 자본주의의 특징 중 하나입니다. 이러한 인플레이션 때문에 집값도 계속해서 올라갔던 것입니다. 책 속에 인플레이션의 원리에 대해 은행이 예금자의 돈을 대출자에게 빌려주기 때문이라고 설명하는데 다소 틀린 부분이라고 생각합니다. 인플레이션은 미국 중앙 은행이 돈을 발행하여 통화량이 늘어 가치가 줄어 들기 때문입니다. 인플레이션을 제대로 이해하고 싶으면 다른 책을 읽는 편이 좋을 듯합니다. 다만, 투자자가 인플레이션에 대해 깊이 있는 이해를 요하는 것은 아니기 때문에 중요한 사안은 아니라고 생각합니다. 

 

두 번째로는 근로자의 노동 가치가 시간이 갈수록 줄기 때문입니다. 이에 대한 근거로 과거보다 소득 분배의 측면에서 가계가 차지하는 비율이 줄어드는 통계 자료를 보여줍니다. 1995년에 비해 2017년 가계의 소득이 줄어들었습니다. 

 

마지막으로 우리 나라 고령화에 따른 노후 빈곤을 꼽습니다. 투자를 하지 않는 다면 위와 같은 이유로 노후에 파산을 할 확률이 늘어나며 파산을 하지 않더라고 빈곤하게 되는 경우가 많습니다. 이는 국가, 회사가 책임지지 않으며 개인의 영역이 되었습니다. 따라서 위와 같은 세 가지 이유로 저자는 투자를 해야한다고 역설하고 있습니다.  

 

2) 부동산 가치 판단 기준

저자가 사용하는 부동산 가치 판단 방법은 상대적 가치 평가 방법을 사용합니다. 그리고 판단 기준으로 입지와 가격을 제시합니다. 좋은 입지란 해당 부동산 주변 직장, 교통, 교육, 인프라 등을 보고 사람들이 선호하는 지역을 뜻합니다. 따라서, 좋은 입지이면 높은 가격이 형성되어야 합니다. 하지만, 일시적으로 좋은 입지의 아파트 가격이 상대적으로 덜 좋은 아파트 가격보다 낮게 형성될 때 저평가라고 합니다. 이런 저평가를 찾기 위해 저자는 발품을 많이 팔고 아는 지역을 늘려야 한다고 합니다. 

 

3) 전세 투자 이유와 방법

저자는 전세 투자가 직장인에게 맡는 투자 방법이라고 이야기 합니다. 왜냐하면, 레버리지를 활용하여 높은 효율을 낼 수 있기 때문입니다. 투자에서 레버리지란 자기 자본에 타인의 돈까지 활용하여 투자하는 것을 뜻합니다. 동일한 수익률을 가졌더라고 투자금이 크기 때문에 투자로 벌어들일 수 있는 이익은 커집니다. 즉 자기 자본 수익률이 커짐을 뜻합니다. 저자는 우리나라에만 있는 전세 제도를 통해 전세 레버리지를 활용하여 적은 금액으로 높은 수익을 얻었던 본인의 경험을 이야기 합니다. 그리고 젊은 직장인이라면 레버리지가 적은 월세보다 높은 레버리지를 활용할 수 있는 전세 투자를 권하고 있습니다. 

 

부동산 전세투자 시에 일반적인 거래 순서는 아래와 같습니다. 

매도자는 기존에 아파트를 팔려는 사람을 뜻하고 매수자는 전세 투자를 하려는 투자자이며 신규 임차인은 전세입자를 의미합니다. 

 

1단계 : 매매 가계약 체결

2단계 : 매매 계약 체결

3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

4단계 : 전세 계약체결 및 2차 매매 중도금 지급

5단계 : 매매 및 전세자금 지급

 

예시) 매매 3억원, 전세 2.5억 원인 아파트를 거래할 경우

단계	내용	매도자	매수자	신규 임차인
1	매매 가계약	200만 원 입금	200만 원 출금	-
2	매매 계약	2,800만 원 입금	2,800만 원 출금	-
3	전세 가계약 체결 1차 매매 중도금	200만 원 입금	-	200만 원 출금
4	전세 계약 체결 2차 매매 중도금	2,300만 원 입금	-	2,300만 원 출금
5	매매 잔금 전세 자금	2억 4,500만 원 입금	2,000만 원 출금	2억 2,500만 원 입금
	총 거래 금액	3억 원 입금	5,000만 원 출금	2억 5,000만 원 입금

출처 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

 

4) 역전세 리스크 헤지

모든 투자는 위험을 갖고 있고 전세 투자도 마찬가지로 역전세라는 위험이 있습니다. 이에 대비하기 위해 저자는 4가지 방법을 제시하고 있습니다. 

 

첫 째는 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 

둘 째는 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

셋 째는 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷 째는 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 

 

3. 전세 투자에 대한 개인적인 생각

워런 버핏이 사업을 키운 방법 중 하나로 보험사를 인수한 것이 있습니다. 버핏이 보험사를 인수한 이유는 보험사가 갖고 있는 플로트(Float)라는 것 때문입니다. 플로트는 보험사가 보험 가입자에게 돈을 지불하기 전까지 지닌 보험금을 뜻합니다. 즉, 일정 기간동안 갖고 있는 무이자 대출이라고 생각하면 편할 것입니다. 버핏은 보험사가 지닌 플로트를 활용하여 투자의 성과를 배로 누릴 수 있었습니다.  

 

우리 나라에 성공한 부동산 투자자가 많은 이유 중 하나로 전세 제도를 뽑을 수 있다고 생각합니다. 전세는 일종의 무이자 대출로 볼 수 있습니다. 부채인데 이자가 나가지 않는 것입니다. 따라서, 금리 인상으로 인한 위험도 없습니다. 게다가 장기적으로 전세가는 상승하기 때문에 투자자에게 많은 현금 흐름을 제공할 수 있습니다. 개인이 무이자대출을 누릴 수 있는 방법이 거의 없는데 아파트 전세 제도는 투자자에게 상당히 유리한 방법임에는 틀림 없어 보입니다. 

 

아파트 전세가가 하락할 요인은 디플레이션 밖에 없는데 이는 우리 나라의 과거 역사로 봤을 때 일어난 적이 없고 앞으로도 일어날 확률이 상당히 적어보이기 때문에 전세 투자의 위험은 상당히 낮아 보입니다. 따라서, 단기적인 역전세 리스크 헤지만 잘 한다면 우리 나라 개인 투자자가 반드시 활용해야할 제도라고 생각합니다.