1장은 부동산 투자의 유효성에 대해 이야기합니다. 특별히 인사이트 있는 내용은 없습니다. 선진국의 부동산이 지속 상승했던 점, 인구는 줄지만 가구수는 늘어나는 점, 부동산은 정부 정책 카드 중 하나라는 점, 일본 경제와 우리나라 경제가 다른 점을 들었습니다. 부동산이 상승하고 하락할지는 인플레이션 여부에 따라 달렸는데 이는 다른 경제책을 보는 것이 낫다고 생각합니다. 그리고 우리나라가 일본과 같은 디플레이션이 올 지 여부는 누구도 알 수 없습니다.
2. 현명한 투자자의 정석
현명한 투자자의 정석은 전세 레버리지를 이용한 투자를 의미합니다. 우선 전세 레버리지를 이용해서 지속적으로 투자금을 늘리고 늘어난 투자금으로 수익형 부동산에 투자해 월세를 받을 수 있는 시스템을 만들기를 권합니다. 책에서 기존 부동산 투자자들과 다른 견해 하나를 소개합니다. 내집 마련보다는 시스템이 우선하기를 권합니다. 은행에 대출하여 내집 마련을 하는 것보다 투자자는 월세나 전세에 살며 전세 레버리지 투자하는 것이 장기적으로 좋은 결과를 초래한다고 주장합니다. 내집 마련할 경우 투자금이 늘지 못하고 계속 묶여있기 때문입니다. 그리고 내 집의 가치가 오른다고 해도 팔아서 더 안 좋은 곳으로 이동하는 것은 인간의 본능을 거스르는 행동이기에 힘든 일입니다.
3. 탁월한 투자자의 정석
해당 챕터를 한 줄로 요약하자면 "핵심 부동산을 사라"입니다. 핵심 부동산이란 많은 수요가 존재하여 장기적으로 가격이 오를 수 밖에 없는 부동산을 일컸습니다. 이런 핵심 부동산이 될 조건은 신축, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 다섯 가지입니다. 많은 이들이 신축, 역세권, 강남권에 살고 싶어 합니다. 그리고 점점 1인 가구의 증가는 소형 아파트 수요 증가로 이어질 가능성이 높고 증가하는 임대료는 그 지역의 많은 임차인의 수요를 의미하기에 중요한 지표입니다. 이러한 조건을 만족하는 부동산을 하락장에서 산다면 좋은 성과를 낼 수 있을 것이라고 말합니다.
4. 투자 고수의 정석
투자 고수는 먹고 들어가는 투자를 하는 사람입니다. 즉, 이익을 어느 정도 확보한 상태에서 하는 투자를 하는 사람입니다. 이렇게 하기 위해서는 저평가 자산을 찾아야합니다. 저평가 자산은 하락장의 시기에 많이 등장합니다. 그리고 바닥을 알려주는 신호 7개가 있습니다. 1) 부동산 불황히가 3년 이상 지난 것 2) 미분양 물량이 사상 최대로 증가 3) 분양 물량이 역대 최저가가 됨 4) 경매 낙찰가률이 사상 최저 5) 전세가율이 사상 최고치에 근접 6) 폐업하는 중개소가 등장 7) 정부의 부동산 활성화 대책
이러한 투자 적기에 투자하면 좋은 대상들도 있습니다. 1) 전세가율 90~95% 선에 육박하는 주거용 부동산 2) 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라 3) 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권 4) 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산
급매, 여러 아파트를 비교 분석 등과 같은 다양한 방법으로 저평가 자산을 찾는 것에 노력을 기울이긴 해야겠지만 불황기에도 이러한 물건을 찾는 것이 쉽지는 않은데 정보의 비대칭성이 많이 사라졌기 때문입니다. 그렇기에 좋은 물건을 적당한 가격에 사서 장기 트렌드에 베팅하는 것도 고려해봐야 합니다. 자신의 자금 수준에 맞는 투자부터 시작하는 것이 중요합니다.
5. 대상별 투자자의 정석
아파트 투자의 정석 1) 대단지 아파트(1000세대 이상) 2) 학군이 좋은 지역 3) 로열동, 로열층 ( 조건=남향, 상층부, 탁 트인 전망, 무 소음, 역세권) 4) 면적은 85m^2 이하 5) 역세권 6) 기반시설 7) 성장성 (개발호재, 재건축, 신규 인구 유입) 8) 비로얄동, 층이라고 하더라도 가격 디스카운트가 많이 되어있고 생활에 큰 지장 없으면 좋음
재건축 투자의 정석 1) 남은 용적률이 많은 물건 2) 높은 가격에 일반 분양 가능한 곳 3) 용적률 상향 가능성이 큰 곳 4) 재건축이 순차적으로 진행될 지역 5) 무조건 가격이 저점일 때 사야 함
분양권 투자의 정석 1) 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라 2) 프리미엄을 주고서라도 매수하라 3) 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라 4) 핵심 지역의 분양권은 장기 보유
오피스텔 투자의 정석 1) 전용면적을 보라 2) 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔 3) 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔 4) 30~50m^2의 1.5룸 오피스텔을 공략 5) 15년이 지나면 매도를 고려
단독주택 투자의 정석 1) 평지의 주택 2) 역세권은 필수 조건 3) 단층보다는 다가구주택 4) 넓은 도로를 끼고 있는 주택 5) 전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면 6) 주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 최대한 높게 매도
상가주택 투자의 정석 1) 넓은 평지의 사방이 뚫린 곳 2) 뜨는 상권의 주변 3) 6m 이상의 도로를 낀 물건 4) 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목 5) 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리
상가 투자의 정석 1) 누가 봐도 좋은 입지의 상가 2) 성장성이 있는 상가 3) 임차인이 돈을 벌 수 있는 상가 4) 1층 상가만 보라 5) 적당한 가격과 상권의 지속성 체크 6) 분양하는 상가는 쳐다보지 마라 7) 금리가 급격히 오르는 때를 노려라
책 속에 나온 좋았던 문구
p. 407 따라서 일반 투자자라면, 상가에 관한 부동산 책으로 공부하고 배운 것을 그대로 따라 하지 않길 진심으로 권한다. 그거 따라 하려다가 가랑이만 찢어진다. 차라리 하지 않는 게 낫다.
후기
부동산 투자의 정석은 입지, 수요와 공급, 투자 방법, 사이클 모두 담긴 책이었습니다. 경험담은 없이 투자 원리, 방법 등과 같이 필요한 내용만 담은 책이었습니다. 그리고 저자의 인터뷰 및 유튜브를 봤었는데 실제로 많은 투자 경험이 있고 파산도 3번 겪어서 그런지 확실히 현실감을 담고 있는 책이었습니다. 현실적인 조언들이 많이 담긴 책이었습니다.
하지만 저자의 책도 부동산 책이기 때문에 여타 다른 부동산 책과 마찬가지로 크게 다른 것을 느끼기는 힘듭니다. 그리고 그 방법이 그리 어렵지 않다고 느낍니다. 그럼에도 불구하고 여전히 통하고 있고 많은 이들이 부동산 투자, 특히 아파트 투자로 부자가 되는 것을 보면서 느낀 것이 있습니다.
전세 제도는 투자자에게 큰 부를 가져다주는 제도임에는 틀림없어 보인다는 사실입니다. 물론 전세 투자에 있어서 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다. 부동산 책들을 보면서 전세 투자에 있어 리스크는 크게 두 가지로 요약됩니다. 아파트 가치 하락과 역전세입니다. 아파트 가치 하락은 대도시, 대단지, 역세권, 인프라 조건만 고려하면 크게 걱정될 것이 아닙니다. 많은 이들이 일본과 우리나라 경제 구조가 비슷하기 때문에 부동산 가치 하락자체를 걱정하기도 하지만 설득력이 떨어진다고 생각합니다. 왜냐하면, 경제적인 부분에서 일본과 다른 점들이 너무도 많기 때문입니다. 그리고 경제 예측이란 것이 얼마나 허황된 소리인지는 아이러니하게도 일본 경제를 보면 알 수 있습니다.
역전세 또한 전세 레버리지 투자에 리스크로 작용합니다. 하지만, 역전세는 아파트를 잘 골랐다는 전제하에 일시적인 현상에 지나지 않습니다. 장기적으로 본다면, 인플레이션으로 전세가가 오를 것이기 때문입니다. 전세 레버리지 투자자는 시간이 갈수록 더 큰 무이자 차입금을 얻습니다. 이를 통해 더 많은 투자금을 얻을 수 있습니다.
하지만, 전세 레버리지도 한계 효용이 존재한다고 생각합니다. 다주택자에게 부과되는 세금 때문에 일정 수준을 넘어가면 전세 레버리지는 계속해서 투자자에게 효용을 가져다주지 못할 것입니다. 투자자가 전세의 이자를 세금이라 생각하고 전세 비용을 계산한다면 그 효용을 정확히 알 수 있다고 생각합니다. 시스템을 바꾸는 것이 힘드니 이 시스템을 이용하는 것이 개인으로서 할 수 있는 가장 좋은 전략이라고 생각합니다.
