책의 내용은 상승장과 하락장에서 대중이 어떻게 반응하는지와 심리적 관점으로 봤을 때 왜 그런 반응을 하는지에 대한 내용이 주로 서술되어 있습니다. 저자가 경험을 바탕으로 책을 서술하고 있습니다. 그리고 주식과 아파트 투자를 비교하는 내용이 많았습니다. 투자 구루들의 어록을 매 챕터마다 인용하고 있으며 주식과 아파트 투자의 유사한 점을 지목하고 있습니다. 어록은 대중들의 어리석은 반응을 지적하는 내용들이었습니다. 저는 책의 내용을 크게 상승장, 하락장, 아파트 투자 사이클 이론 요약으로 크게 세 파트로 나누어서 요약하겠습니다.
상승장 특징
"OO년만에 OO억 벌었다"는 홍보 문구가 회자된다.
사람들이 부동산 입지만 좋으면 하락은 없을 것이라 생각한다.
사람들이 부동산은 하락 없이 우상향 할 것이라 생각한다.
정부 부동산 규제 정책 발표(취득세, 양도세, 종부세 등과 같은 세금 중과)
상승장에서 생긴 단어 "벼락 거지"
매도자 우위 시장
미분양이 줄어들고 아파트 청약 시 높은 청약 점수를 요한다.
상승의 시그널 : 신규 공급 물량 부족, 미분양 해소, 전세가 상승, 신규 분양가 하향, 정부 정책 규제 완화
하락장 특징
분양가에서 20~40% 할인된 신축 아파트가 매물로 나온다.
할인 분양 + 중개 수수료 무료 + 승용차 or 금 50돈 사은품 + 베란다 확장 + 중도금 무이자 상품 등장.
정부 부동산 완화 정책 발표 (취득세, 양도세, 종부세 등과 같은 세금 완화)
하락장에서 생긴 단어 "하우스 푸어"
매수자 우위 시장
청약 당첨 후 미계약, 미분양 및 입주 후 미분양이 늘어난다.
사람들이 부동산 하락이 지속될 것이라 생각한다.
하락의 시그널 : 높은 분양가, 미계약, 미분양, 입주 후 미분양, 매매가와 전세가의 큰 갭 차이, 규제 강화
아파트 투자 사이클론 요약
하이먼 민스키 모델
저자는 다른 투자 자산들과 마찬가지로 아파트도 사이클이 있다고 생각합니다. 그래서, 위와 같은 모델을 착안하여 아파트 사이클론을 생각해냈습니다. 위의 모델에 우리나라의 부동산 특징을 덧붙였습니다. 전세, 분양, 부동산 정책을 사이클의 기준으로 삼고 있습니다. 전세와 선분양은 다른 나라에는 없는 우리나라만의 고유한 제도적 특징입니다. 그리고 정권 유지 및 쟁취를 위해 부동산 정책을 활용한다는 것도 우리나라의 정치 특징이라 볼 수 있습니다.
상승장 시에는 돈을 벌고자 하는 욕심으로 하락을 생각하지 못하고 가격 상승이 지속할 것이라 생각하며 하락장에는 공포와 좌절로 가치 대비 더 큰 하락을 가져옵니다. 역사에서 배우지 못하고 본능대로 행동하는 것이 대중의 특징이라 서술합니다. 즉, 대중은 똑같은 투자 자극에 항상 동일하게 반응한다는 것이 저자의 요지입니다.
저자가 책에서 이야기하는 인지 편향
1. 레밍 효과
레밍 효과
혼자 있을 때에는 이성적인 판단을 하지만, 집단 속에 있으면 군중심리에 지배를 받아 비이성적인 행동까지 서슴지 않는 인간의 행동을 '레밍효과(Leming effect)' 또는 '레밍신드롬(Leming syndrome)'라고 합니다. 레밍은 노르웨이에서 서식하는 쥐입니다. 그들의 시야는 30cm로 짧고 집단생활을 하기 때문에 우두머리를 따라다닙니다. 레밍은 3~4년마다 집단 이동을 하는데 강은 건널 능력은 있지만 바다에서는 살아남지 못합니다. 우두머리가 바다를 강으로 착각하여 뛰어내리는데 이를 알지 못하고 집단 모두가 뛰어들어 자살하는 것으로 유명합니다. 이런 현상을 바탕으로 레밍 효과란 단어가 생겼습니다.
2. 손실회피편향
손실 회피 편향
손실회피현향이란 인간은 이득보다는 손해에 더욱 민감한 경향을 일컷습니다. 데일리 카너먼과 애버스 트버스키가 만든 개념이며 위 그래프와 같이 동일한 이득과 손해를 봤을 때 손해를 2.25배 더욱 크게 느끼는 현상을 일컷습니다. 즉, 절대치가 동일하다면 투자 손실에 대한 고통이 투자 수익에 대한 이득으로 인한 행복보다 크게 느끼게 됩니다.
3. 사후 확증편향
결과를 알고 나면 사건을 미리 예측할 수 있었다고 생각하는 심리입니다. "내가 그럴 줄 알았어", "내가 오른다고 했지", "떨어진다고 했지" 등과 같이 결과를 확인하고 나서 사전의 선택을 바라보면 사전에 결과를 예측할 수 있었던 거처럼 보입니다. 하지만, 미래를 정확히 아는 수정구를 가진 사람은 없습니다.
4. Incentive-caused Bias (인센티브가 야기한 편향)
Incentive-caused Bias는 자신들의 이익이 되는 방향으로 다른 이들을 인도하는 경향을 말합니다. 인센티브는 사람들이 행동하는 방식에 영향을 미칩니다. 또한, 자신의 이익에 따라 사람들의 행동과 생각이 바뀌기도 합니다. 예를 들어, 중개인은 아파트 수수료에 따라 이익을 받기 때문에 거래량 중심의 사고를 갖게 된다.
5. 더 큰 바보 이론(Greater fool Theory)
더 큰 바보 이론(Greater Fool Theory)은 시장 거품이 일어나는 동안 고평가된 자산을 사서 이를 더 높은 가격에 살 사람에게 팔아 돈을 벌 수 있다는 이론입니다. 왜냐하면, 시장에 버블이 일어나는 동안 더 높은 가격을 기꺼이 지불할 사람을 항상 찾을 수 있기 때문입니다. 버블이 일어나는 시기 투자자는 근본적인 가치를 고려하지 않고 잠재적으로 과대 평가된 자산을 구매할 것입니다. 이 투기적 접근 방식은 미래 자산 가격에 도박을 함으로써 돈을 벌 수 있고 당신보다 더 많이 지불할 용의가 있는 "더 큰 바보"를 항상 찾을 수 있다는 믿음에 입각한 것입니다. 불행하게도 거품이 결국 터지면(항상 그렇듯이) 자산 가치의 급격한 하락을 초래하는 대량 매도가 있습니다. 매도하는 동안 자산을 보유하고 구매자를 찾을 수 없는 사람이 남아 있는 경우 많은 돈을 잃을 수 있습니다.
5. 확증 편향
보고 싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는 편향입니다. 자신의 신념에 맞는 증거만 선택적으로 취하고, 반증하는 사례는 무시하는 경향입니다.
6. 내러티브 오류
내러티브 오류는 이치에 맞는 이야기이기만 하면 사실이라고 믿는 경향입니다. 논리적 연결이나 인과 관계없이 사실들을 기억하는 것은 어렵습니다. 따라서 우리는 실제 인과 관계가 없는 사실들을 스토리로 만드는 경향이 있고 이를 사실이라고 생각합니다. 이로 인해, 실제보다 세상을 더 많이 이해한다고 믿는 경향이 있습니다. 또한, 운으로 발생한 사건들도 인과 관계에 의해 생긴 사건이라 믿는 오류가 생기기도 합니다.
위의 내용들은 책에서 간단히 언급되었지만 제가 추가적으로 아는 내용까지 더해서 정리했습니다. 투자에 있어서 심리적 관점을 지니는 것은 아주 중요합니다. 심리를 알아야 싼 가격에 사는 것이 가능하기 때문입니다. 많은 이들이 싫어하는 자산이나 상품은 그 가치 대비 가격이 쌀 확률이 높습니다.
느낀 점
책은 유사한 내용들이 많이 반복되었습니다. 다양한 경험과 비유가 나오기는 하지만 핵심 내용만 보자면 많이 요약될 수 있었던 책이었습니다. 그래도, 기존의 책들과는 차별성이 있었습니다. 기존의 책들은 입지(직주 근접, 역세권, 학군, 지역별 특징), 수요와 공급, 정부 정책 등의 내용이 주를 이루었습니다. 제목만 달랐지 내용적인 면에서 크게 다른 점들이 없었습니다. 하지만, 해당 책은 심리적 관점에서 아파트 투자를 바라보았다는 점에서 의미가 있다고 생각합니다. 그리고 저자는 해당 내용을 바탕으로 의미 있는 예측 결과를 내어놨습니다. 저자의 말처럼 최근 부동산 투자 시장이 하락장을 맞이하는 것처럼 보이는데 앞으로의 상황이 책의 내용과 얼마나 들어맞을지 궁금합니다.
