최근 아파트 부동산 하락기를 겪고 있습니다. 저자의 말에 따르면 토지 투자는 부동산의 사이클이 크게 덜 타는 투자이며 시기와 상관없이 수익을 낼 수 있다고 합니다. 책에 나온 토지 투자의 핵심을 정리해보도록 하겠습니다.
나는 오를 땅만 산다 김종율(옥탑방보보스)
한 줄평
토지투자를 시작하는 이를 위한 훌륭한 가이드 책
목차별 세부내용 요약
초보자가 토지투자를 어려워하는 이유
개인적으로 초보자가 토지투자를 어려워하는 이유로는 크게 2가지가 나왔습니다. 우선, 토지 관련 규제 및 법을 외우는 데 많은 시간을 할애하기 때문입니다. 토지 관련 규제 및 법은 많고 실질적으로 쓰이는 지식은 많지 않습니다. 하지만 초보자들은 이를 알지 못합니다. 즉, 투자에 필요한 지식인지 아닌지를 구분하는 능력이 없고 지식을 쌓는 데만 초점을 맞추기 때문입니다. 법이라는 지식은 끝도 없기 때문에 초보자들은 공부만 하다 실질적으로 투자로 이어지지 못합니다. 그래서 토지투자에 꼭 필요한 정보가 무엇인지 파악해 익히고 실제 투자 사례를 통해 공부하는 것이 더 합리적인 공부 방법입니다.
두 번째로는 뉴스를 제대로 읽지 못하기 때문입니다. 뉴스를 볼 떄 중요한 정보를 파악하지 못하고 단순히 해당 토지에 대한 호재성 여부만 파악하여 투자하기 때문입니다. 토지투자 시 중요한 정보는 시행자와 호재 실현 시점입니다. 이를 알지 못한 초보 투자자가 많으며 이로 인해 많이 실패하기 때문에 어려워하는 것입니다.
뉴스 분석 제대로 하기 - 토지투자를 쉽게 만드는 첫 번째 비결
토지 관련 규제 및 법을 외우는 것보다 초보자는 뉴스 먼저 읽어야합니다. 왜냐하면 공법 공부는 어렵지만 뉴스는 쉽기 때문입니다. 그리고 토지 투자는 실제 사례를 보고 분석하고 실행하는 것이 더욱 중요하기 때문입니다.
개발 사업의 실현 조건은 행정 계획과 사업 시행자(사업의 주체)가 있어야 한다는 것입니다. 사업 시행자란 돈을 내고 사업을 하는 주체입니다. 따라서 뉴스를 읽을 때 행정 계획과 사업 시행자가 있는지 확인해야합니다. 하지만 대부분의 사람들이 행정 계획만을 보고 투자에 나섭니다. 행정 계획만 있을 경우 토지투자가 매우 길어질 수 있습니다. 행정 계획은 많은 경우 사업 시행자가 나타나지 않아 지연되기 때문입니다.
사업 시행자가 있는지 확인할 수 있는 방법은 뉴스를 통해 직접적으로 확인할 수도 있고 담당 공무원을 통해 민간 사업자가 있는지 문의할 수 있습니다.
뉴스를 통해 알 수 있는 또하나의 좋은 팁이 있습니다. 바로 택지개발지구 취소입니다. 일반적으로 택지개발지구는 교통, 산업단지와 함께 개발되는데 택지개발지구 취소가 되더라도 교통, 산업단지는 취소되지 않는 경우가 많습니다. 왜냐하면 시행자가 다르기 때문입니다. 따라서 택지개발지구 취소는 좋은 투자 대상이 될 수 있습니다.
토지 투자에 있어 실현 시점은 매우 중요합니다. 대부분의 토지 투자는 개발 사업이 완성되기 1~2년 전에 수익이 나기 때문입니다. 개발 업자들이 이 즈음에 물건을 많이 찾으며 토지 투자자는 이보다는 2~3년 전에 투자를 해야합니다. 즉, 개발 호재를 발표한 시점보다는 실현 시점을 기준으로 사는 것이 좋고 실현 시점 3~5년 전에는 매수를 해야합니다.
시행 사업자가 민간인 경우 사업 속도는 빠르지만 발표 빈도는 적고 공공인 경우 사업 속도는 느리지만 발표 빈도는 많다는 사실도 알고 있으면 좋습니다.
시가지가 될 비시가지를 찾아라 - 토지투자를 쉽게 만드는 두 번째 비결
비시가지가 시가지가 되면 땅의 가치가 증가하는 것은 명백한 사실입니다. 따라서 시가지가 될 비시가지를 찾아야합니다. 시가지가될 비시가지는 아래와 같습니다.
가능성 있는 비시가지
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시가지
관심 가질 용도지역 및 용도지구
뉴스 해석
용도지역상
생산녹지 자연녹지 생산관리 계획관리 취락지구 주거개발진흥지구 개발제한구역
택지개발촉진법 도시개발법 도정법 지구단위계획 용도지역의 상향 규제완화/해지 기타를 거쳐서
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주거지역 상업지역 공업지역 으로 변경됨
다만 주의 사항도 있습니다. 우선, 개발 불능지를 사면 안됩니다. 대표적인 개발 불능지는 보전임지와 공익용산지입니다. 보전임지와 공익용산지는 사익용으로 개발하지 못하는 원천 봉쇄된 땅입니다. 보전임지는 보전관리지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 등이 있습니다. 비시가지인 대표적인 땅의 종류는 농지와 임야가 있습니다. 농지의 경우 규제도 적고 마을이 된 사례도 많아 알아두면 좋은 점이 많습니다. 하지만 임야(산)의 경우 규제가 많아 공부해야할 것이 많습니다. 또한, 돈 되는 땅도 많지 않습니다. 산은 함부로 망가뜨리면 안 되는 자원이기 때문에 보전녹지지역, 보전관리지역으로 관리되고 있습니다.
땅의 가치가 증가하는 경우는 비시가지가 시가지되는 경우도 있지만 시가지가 더 좋은 시가지로 변하는 경우도 있습니다. 이를 용도지역 상향이라고 합니다. 시가지는 주거지역, 상업지역, 공업지역를 두고 하는 말입니다. 주거지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역(제 1종, 2종, 3종), 준주거지역 순으로 비싸집니다. 그래서 일반주거지역이 준주거지역으로 변하거나 상업지역으로 변하게 된다면 가치가 상승합니다. 보통 역이 들어서는 경우 이러한 현상이 자주 일어납니다.
2번 타자를 노려라 - 토지투자를 쉽게 만드는 세 번째 비결
소액 투자로 성공하고 싶다면 2번 타자를 노리는 것이 좋습니다. 토지투자 가능한 땅으로 1번 타자가 있고 2번 타자가 있습니다. 1번 타자는 개발 계획지이고 2번 타자는 개발 계획지 옆에 있는 개발 가능지입니다. 예를 들어, 수서역이 개통된다면 1번 타자는 수서역 바로 옆에 붙어 있는 지역입니다. 즉, 개발에 대한 기대감을 확신할 수 있는 단계에 와 있는 지역입니다. 2번 타자는 1번 타자 옆에 붙어 있는 지역입니다.
100%의 확률로 1번 타자가 상승하면 기대감으로 2번 타자까지 상승하게 됩니다. 2번 타자를 투자시에 당연히 개발 가능 토지를 골라야 하며 1번 타자에 대한 개발 계획의 보상이나 착공 4년 전에 하는 것이 좋습니다.
안 건강해지는 땅을 사라 - 토지투자를 쉽게 만드는 네 번째 비결
저자의 농담이 담긴 챕터입니다. 건강해지는 땅은 이익이 나기 오래 걸려 투자자가 오래 살아야하는 땅을 일컸고 안 건강해지는 땅은 이익이 빨리 나는 땅입니다. 마지막으로, 손해나지 않는 땅은 죽어도 개발되지 않는 땅을 반어적으로 표현한 챕터입니다. 주요 내용은 개발 시점, 사업 시행자를 반드시 확인하고 투자해야한다는 내용입니다.
팔리는 땅, 개발되는 땅은 따로 있다 - 쉽게 배워서 바로 써먹는 토지투자의 기술
실제로 토지투자 수익에 도움이 될 만한 다양한 사례와 기술들을 소개하는 챕터입니다.
우선, 빌라를 지을 수 있는 토지투자 팁입니다. 일반사람들이 부르는 빌라는 실제로 다세대주택을 일컷습니다. 다세대주택을 지을 수 있는 땅은 60~80평이 적절합니다. 왜냐하면 빌라 사업자는 면적 제한이 있어 용적률을 다 쓸 수 없기 때문입니다.
두 번째는 다가구주택에 대한 토지투자 팁입니다. 다가구주택은 빌라보다 좁은 50평정도의 토지로도 지을 수 있습니다. 하지만 주차 대수가 다섯 대 정도는 확보되는 땅이어야 합니다. 그러려면 코너 땅이어야 합니다. 따라서 제 2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라 짓기 좋은 땅인지 검토하고 이보다 좀 작다면 다가구주택 짓기를 검토해야합니다.
세 번째는 구도심에서는 전용주거지보다 일반주거지가 낫다입니다. 왜냐하면 전용주거지역에는 근린생활시설만 가능하고 일반주거지역에서는 일반음식점으로도 사용가능하기 때문입니다. 근린생활시설은 술을 팔지 않는 휴게 음식점, 일반 소매점 등이 해당되는데 이는 임대의 범위를 축소 시킵니다.
네 번째는 택지개발지구 전용주거지는 초기에 매입해야합니다. 왜냐하면 택지개발지구 초기에는 전용주거지가 개발되지 않아 사람들의 시선을 사로잡지 못하고 나중에 개발이 되고서야 사람들이 관심을 갖게되는 데 이러면서 땅 값이 상승하기 때문입니다.
다섯 번째로는 택지개발지구가 들어서면 주변 땅의 가가 오르는 땅의 유형이 있습니다. 택지개발지구가 들어선다고 주변 모든 땅의 가치가 오르는 것은 아니고 오르는 땅은 대표적으로 취락지구와 개발제한구역입니다. 그리고 택지개발지구가 들어선다고 오르지 않는 대표적인 땅은 맹지입니다. 또한, 요즘 대부분의 택지 개발은 도시개발사업으로 진행되며 미니신도시사업이 있습니다. (참고로 과거에는 대규모 신도시 건설이었습니다)
마지막으로 토지투자와 상가투자를 결합해서 본다면 더 많은 투자기회를 찾을 수 있습니다.
토지투자 초보자가 알아야 할 기초 상식
1. 용도 지역
정의 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 및 효율적으로 이요하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시, 군관리계획으로 정하는 지역
땅의 쓰임을 정해놓은 것입니다. 따라서, 용도지역이 건축물의 용도를 제한할 수 있습니다.
개발이 가능한 용도 지역과 개발 불가능한 용도 지역을 알아야함.
2. 지목이 대인 땅 매입 시 주의사항
지목은 현재의 이용만을 나타내서 중요한 것은 아님
다만, 구도심에 지목이 '대' 는 주의해야함
지목이 '대'인 땅의 착공이 시작되었다면 취소가 현실적으로 불가능함. -> 따라서 투자하면 안됨.
지목이 '대' 건축허가 신청만하고 착공 시작 안했다면 문제 없음
3. 도시자연공원구역과 도시계획공원의 차이점
도시자연공원구역은 투자 거의 하면 안됨
도시공원은 보상시기 또는 해제에 따라 다름
개인적인 느낀점
김종율 투자자님의 책을 모두 보았고 나온 유투브 영상도 많이 보았습니다. 김종율님은 실제 투자를 하면서 수익을 냈고 그 실제 사례를 볼 수 있어서 책을 읽을 때 잘 읽히며 실질적인 내용이 많이 담겨져 있습니다. 물론, 지식을 얻는 다고 반드시 투자 수익을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 왜냐하면 투자 기회가 투자자에게 와야할 때까지 기다려야하기 때문입니다. 항상 좋은 기회가 오진 않기 때문이죠. 김종율님의 책은 좋은 투자 기회를 볼 수 있도록 하는 눈을 키워준다고 생각하며 늘 재밌고 유익하게 읽었습니다.
